Plan cadastral et plan de bornage : quelle différence ?

Lorsque l’on souhaite connaître les limites de son terrain, le premier réflexe est souvent de consulter le plan cadastral. Accessible facilement en ligne, il permet de visualiser les parcelles, leurs références et leur situation.

Mais une confusion est fréquente : les limites représentées sur le cadastre ne correspondent pas nécessairement aux limites juridiques exactes d’une propriété.

Pour connaître précisément les limites d’un terrain, il faut distinguer plan cadastral et plan de bornage.

Le plan cadastral : une représentation des parcelles

Le plan cadastral permet de localiser et d’identifier les différentes parcelles d’un territoire.

Il indique notamment :

• la section cadastrale ;

• le numéro de parcelle ;

• la forme générale de la parcelle ;

• sa situation par rapport aux parcelles voisines ;

• certains bâtiments représentés sur le plan.

Le cadastre constitue donc un outil très utile pour repérer un terrain et identifier une parcelle.

Cependant, sa vocation est avant tout administrative et fiscale. Il sert notamment à l’établissement des impôts fonciers.

Le cadastre fixe-t-il les limites de mon terrain ?

Non.

C’est probablement le point le plus important à retenir.

Les traits dessinés sur le plan cadastral constituent une représentation graphique des parcelles, mais ils ne permettent pas, à eux seuls, de déterminer juridiquement et avec précision l’emplacement d’une limite de propriété sur le terrain.

La contenance cadastrale ne doit donc pas être confondue avec une mesure précise et garantie de la superficie réelle du terrain.

Le plan de bornage : la définition précise des limites de propriété

Le bornage répond à un objectif différent.

Il consiste à définir juridiquement les limites entre des propriétés privées contiguës et, lorsque cela est nécessaire, à les matérialiser sur le terrain à l'aide de bornes ou d'autres repères.

Cette opération relève du Géomètre-Expert, professionnel habilité à réaliser les travaux permettant de fixer les limites des biens fonciers.

Dans le cadre d’un bornage amiable, les propriétaires concernés sont associés à la procédure. Le Géomètre-Expert analyse les différents éléments disponibles, effectue les relevés nécessaires et propose la position de la limite.

La limite devient définitive lorsque les parties concernées donnent leur accord, formalisé dans le procès-verbal de bornage.

Le plan associé permet alors de représenter précisément les limites ainsi définies.

Cadastre ou bornage : un exemple simple

Imaginons deux propriétés voisines.

Sur le plan cadastral, la séparation entre les deux parcelles apparaît sous la forme d’un trait.

On pourrait naturellement penser :

« Ma limite de propriété se trouve exactement à cet endroit. »

Ce n’est pas nécessairement le cas.

Le trait cadastral permet de représenter les deux parcelles, mais il ne suffit pas à déterminer l’emplacement juridique exact de leur séparation sur le terrain.

Lors d’un bornage, le Géomètre-Expert va au contraire rechercher et analyser les éléments permettant de déterminer cette limite : documents existants, titres, anciens plans ou bornages, éléments présents sur le terrain, mesures topographiques et observations des propriétaires concernés.

C’est cette procédure contradictoire qui permet de définir juridiquement la limite séparative.

Plan cadastral et plan de bornage : que faut-il retenir ?

Plan cadastral	Bornage
Permet d’identifier et de localiser une parcelle	Définit juridiquement une limite de propriété
Document administratif à vocation notamment fiscale	Opération foncière réalisée par un Géomètre-Expert
Donne une représentation graphique du parcellaire	S’appuie sur des relevés et une analyse foncière
Ne garantit pas à lui seul l'emplacement exact des limites	Permet de fixer les limites entre propriétés privées contiguës
La contenance cadastrale n’est pas une garantie de superficie réelle	Le plan et le procès-verbal matérialisent les limites déterminées

En résumé :

Le cadastre permet de savoir où se trouve une parcelle. Le bornage permet de savoir précisément jusqu’où s’étend la propriété.

Dans quelles situations un bornage peut-il être utile ?

Faire appel à un Géomètre-Expert peut notamment être nécessaire ou particulièrement utile avant :

• la construction d’une maison ou d’une extension ;

• la réalisation d’une clôture ou d’un mur ;

• la vente ou l’achat d’un terrain ;

• une division de propriété ;

• un projet situé à proximité d’une limite séparative ;

• ou lorsqu’un doute existe entre propriétaires voisins sur l’emplacement d’une limite.

Un bornage permet ainsi de sécuriser la position des limites avant la réalisation d’un projet et d’éviter qu’une simple représentation cadastrale soit interprétée comme une délimitation précise du terrain.

« Mon terrain figure déjà au cadastre : pourquoi le faire borner ? »

Parce que les deux documents n’ont tout simplement pas la même fonction.

Être propriétaire d’une parcelle identifiée au cadastre ne signifie pas que toutes ses limites ont déjà fait l’objet d’un bornage.

Une parcelle peut donc parfaitement apparaître sur le plan cadastral sans avoir été bornée.

En cas de doute sur une limite, de projet de construction, de division ou de désaccord avec un propriétaire voisin, le Géomètre-Expert peut rechercher l’existence d’un bornage antérieur et déterminer les démarches adaptées à la situation.

Vous avez un doute sur les limites de votre propriété ?

Avant d’implanter une clôture, un bâtiment ou de réaliser un projet à proximité d’une propriété voisine, il est préférable de vérifier la situation foncière du terrain.

Notre cabinet peut vous accompagner dans la recherche d’un bornage existant, l’analyse de vos documents et la réalisation d’une opération de bornage lorsque celle-ci est nécessaire.

Un projet ou une question concernant les limites de votre terrain ? Contactez notre cabinet afin d’étudier votre situation.